Cequ'il faudrait limiter, ce n'est pas le cumul des mandats, c'est le cumul des rémunérations ! Au moment ou tous nos "beau messieurs" nous demandent de nous serrer la ceinture, il est
Vu les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, aucune disposition de ces textes ne fait obstacle à ce qu’un agent immobilier détienne un mandat d’un vendeur et un mandat d’un acquéreur pour une même opération ; qu’il en résulte que le droit à commission existe pour chacun des mandats dès lors que sont satisfaites les exigences prescrites par les FRANCAISEAU NOM DU PEUPLE FRANCAISLA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant Sur le premier moyen Vu les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans leur rédaction applicable en la cause ;Attendu qu’aucune disposition de ces textes ne fait obstacle à ce qu’un agent immobilier détienne un mandat d’un vendeur et un mandat d’un acquéreur pour une même opération ; qu’il en résulte que le droit à commission existe pour chacun des mandats dès lors que sont satisfaites les exigences prescrites par les articles 6 de la loi et 73 du décret ; Attendu, selon l’arrêt attaqué, que, suivant acte du 6 avril 2007, M. X… a confié à la société Espace Landes immobilier, devenue La Grande Lande l’agent immobilier, un mandat de vendre sa maison moyennant un prix net vendeur de 310 000 euros et une rémunération de 20 000 euros à sa charge ; que, le 5 juillet 2007, les époux Y… ont donné à cet agent immobilier un mandat de recherche portant sur le même bien et prévoyant une rémunération de 10 000 euros à leur charge, et ont conclu, le même jour, une promesse de vente de l’immeuble au prix de 270 000 euros, assortie d’une rémunération du mandataire de 20 000 euros à leur charge ; que, le 28 août 2007, M. X… a renoncé à la vente ; que, le 8 août 2008, une nouvelle promesse de vente a été signée entre M. X… et les époux Y… pour un montant de 280 000 euros et que le bien a été définitivement acquis par ces derniers ; que l’agent immobilier a assigné les acquéreurs et le vendeur en paiement de dommages-intérêts ;Attendu que, pour rejeter cette demande, l’arrêt retient qu’il résulte de l’article 73 du décret du 20 juillet 1972 que l’agent immobilier qui reçoit le mandat prévu à l’article 72 ne peut demander ni recevoir directement ou indirectement d’autre rémunération ou commission à l’occasion d’une opération spécifiée à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 de sorte que l’agent immobilier ne peut percevoir à la fois une rémunération du vendeur et de l’acquéreur ; Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur le second moyen CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 25 juillet 2013, entre les parties, par la cour d’appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Bordeaux ;Condamne les époux Y… et M. X… aux dépens ;Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y… et M. X… à verser à la société La Grande Lande la somme globale de 3 000 euros et rejette leur demande ;Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf avril deux mille ANNEXES au présent arrêtMoyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société La Grande LandePREMIER MOYEN DE CASSATIONIL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’AVOIR rejeté les demandes de la société Espace Landes Immobilier tendant à voir condamnés M. X… au paiement de la somme de ¿ et les époux Y… au paiement de la somme de ¿ ;AUX MOTIFS PROPRES QUE dans leurs conclusions respectives, les époux Y… et M. X… soutiennent que le mandat de recherche et le mandat de vente qu’ils ont respectivement confié à la SAS Espace Landes Immobilier contrevient aux dispositions de l’article 73 du décret numéro 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi numéro 70-9 du 2 janvier 1970, et qu’en conséquence cet agent immobilier ne peut solliciter le paiement d’aucune rémunération au titre de chacun de ces deux mandats ; qu’il résulte des pièces versées aux débats que le 6 avril 2007, M. X… a confié à la SAS Espace Landes Immobilier un mandat de vente portant sur un immeuble situé à Mont de Marsan, 109 rue René Cassin, stipulant une rémunération du mandataire d’un montant de 20 000 euros à la charge du mandant ; que cette agence immobilière a trouvé un acquéreur en la personne des époux Y… et leur a fait signer le 5 juillet 2007 un mandat de recherche portant précisément sur ce bien, et elle a établi un compromis de vente signé le même jour ; que le mandat de recherche stipulait une rémunération du mandataire d’un montant de 20 000 euros à la charge du mandant, c’est-à -dire les époux Y… ; qu’il résulte de l’article 73 du décret numéro 72-678 du 20 juillet 1972 que l’agent immobilier qui reçoit le mandat prévu à l’article 72 ne peut demander ni recevoir directement ou indirectement d’autre rémunération ou commission à l’occasion d’une opération spécifiée à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 ; qu’or en l’espèce, le mandat de vente et le mandat de recherche portent sur la même opération, c’est-à -dire le même immeuble, et prévoient chacun une rémunération à la charge respective du vendeur et des acquéreurs de l’immeuble faisant l’objet de ces mandats ; qu’or, il résulte de l’article précité que l’agent immobilier ne peut percevoir à la fois une rémunération du vendeur et de l’acquéreur ; que contrairement à ce que soutient la société Espace Landes Immobilier, elle a bien sollicité en première instance le paiement d’une rémunération en exécution de chacun de ces deux mandats par les époux Y… et par M. X…, puisqu’elle concluait à leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 20 000 euros, et qu’en cause d’appel, elle n’a plus sollicité leur condamnation solidaire mais la condamnation de chacun d’eux au paiement de la somme de 20 000 euros par les époux Y…, et de 10 000 euros par M. X… ; que ces demandes sont bien fondées sur l’exécution des mandats de vente et de recherche qui lui avaient été confiés par ceux-ci, et elles consistent bien à solliciter une double rémunération pour une même opération ; qu’il ne peut donc y être fait droit, et il convient dès lors de confirmer le jugement qui a débouté la SAS Espace Landes Immobilier de ses demandes et l’a condamnée à payer à M. X… d’une part et aux époux Y… d’autre part une indemnité de 1 000 euros pour frais irrépétiblesET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE l’article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 dispose le titulaire de la carte professionnelle portant la mention transaction sur immeubles et fonds de commerce », son ou ses représentants égaux ou statutaires, s’il s’agit d’une personne morale, qui doit recevoir le mandat prévu à l’article 72 ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d’autre rémunération ou commission à l’occasion d’une opération spécifiée à l’article ter 1° à 5° de la loi susvisée du 2 janvier 1970 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat. Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l’une des parties à l’opération ou si elle est partagée. Dans ce dernier cas, les conditions et modalités de ce partage sont indiquées dans le mandat et reprises dans l’engagement des parties. Le montant de la rémunération ou de la commission, ainsi que l’indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l’engagement des parties. Il en est de même, le cas échéant, des honoraires de rédaction d’actes et de séquestre. Le titulaire de la carte ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, des commissions ou des rémunérations à l’occasion de cette opération d’une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l’engagement des parties. Le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou sa commission une fois constatée par acte authentique l’opération conclue par son intermédiaire. » ; qu’en l’espèce, la SARL ESPACE LANDES IMMOBILIER entend se prévaloir, pour solliciter la condamnation in solidum de Monsieur X… et des époux Y… – d’un mandat exclusif de vente conclu avec Monsieur X… le 6 avril 2007prévoyant une rémunération de ¿ à la charge du mandant ; – d’un mandat de recherche conclu le 5 juillet 2007 avec les époux Y…, portant sur une maison située au 109 rue René-Cassin à Mont-de-Marsan, prévoyant une rémunération de ¿ à leur charge ; que la pratique consistant pour l’agent immobilier à établir d’une part, un mandat de vente comportant à la charge du vendeur l’obligation de lui verser une rémunération, puis d’autre part de faire signer aux acquéreurs un mandat de recherche portant précisément sur le bien proposé à la vente et fixant une rémunération de même montant, est une pratique déloyale de nature à permettre une double rémunération, pratique contraire aux dispositions de l’article 73 du décret du 20 juillet 1972 ; que l’existence de ces deux contrats ne permettant en aucun cas de prononcer une condamnation in solidum à l’encontre du vendeur et des acquéreurs, il en résulte que la SARL ESPACE LANDES IMMOBILIER sera déboutée de cette demande ;ALORS QU’aucune disposition de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ou du décret du n° 72-678 du 20 juillet 1972 ne fait obstacle à ce qu’un agent immobilier détienne un mandat d’un vendeur et un mandat d’un acquéreur pour une même opération ; qu’il en résulte que le droit à commission existe pour chacun des mandats dès lors que sont satisfaites les exigences prescrites par les articles 6 de la loi et 73 du décret ; qu’en déboutant pourtant la société Espace Landes Immobilier de ses demandes dirigées contre les époux Y…, acquéreurs, et M. X…, vendeur, au motif que l’agent immobilier ne pourrait recevoir à la fois une rémunération du vendeur et de l’acquéreur, quand il était constant que l’agent avait conclu non seulement un mandat de recherche avec les premiers, mais aussi un mandat de vendre avec le second, la Cour d’appel a violé les article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet MOYEN DE CASSATION SUBSIDIAIREIL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’AVOIR rejeté la demande de la société Espace Landes Immobilier tendant à voir condamné M. X… au paiement de la somme de ¿ ;AUX MOTIFS PROPRES QUE dans leurs conclusions respectives, les époux Y… et M. X… soutiennent que le mandat de recherche et le mandat de vente qu’ils ont respectivement confié à la SAS Espace Landes Immobilier contrevient aux dispositions de l’article 73 du décret numéro 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi numéro 70-9 du 2 janvier 1970, et qu’en conséquence cet agent immobilier ne peut solliciter le paiement d’aucune rémunération au titre de chacun de ces deux mandats ; qu’il résulte des pièces versées aux débats que le 6 avril 2007, M. X… a confié à la SAS Espace Landes Immobilier un mandat de vente portant sur un immeuble situé à Mont de Marsan, 109 rue René Cassin, stipulant une rémunération du mandataire d’un montant de 20 000 euros à la charge du mandant ; que cette agence immobilière a trouvé un acquéreur en la personne des époux Y… et leur a fait signer le 5 juillet 2007 un mandat de recherche portant précisément sur ce bien, et elle a établi un compromis de vente signé le même jour ; que le mandat de recherche stipulait une rémunération du mandataire d’un montant de 20 000 euros à la charge du mandant, c’est-à -dire les époux Y… ; qu’il résulte de l’article 73 du décret numéro 72-678 du 20 juillet 1972 que l’agent immobilier qui reçoit le mandat prévu à l’article 72 ne peut demander ni recevoir directement ou indirectement d’autre rémunération ou commission à l’occasion d’une opération spécifiée à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 ; qu’or en l’espèce, le mandat de vente et le mandat de recherche portent sur la même opération, c’est-à -dire le même immeuble, et prévoient chacun une rémunération à la charge respective du vendeur et des acquéreurs de l’immeuble faisant l’objet de ces mandats ; qu’or, il résulte de l’article précité que l’agent immobilier ne peut percevoir à la fois une rémunération du vendeur et de l’acquéreur ; que contrairement à ce que soutient la société Espace Landes Immobilier, elle a bien sollicité en première instance le paiement d’une rémunération en exécution de chacun de ces deux mandats par les époux Y… et par M. X…, puisqu’elle concluait à leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 20 000 euros, et qu’en cause d’appel, elle n’a plus sollicité leur condamnation solidaire mais la condamnation de chacun d’eux au paiement de la somme de 20 000 euros par les époux Y…, et de 10 000 euros par M. X… ; que ces demandes sont bien fondées sur l’exécution des mandats de vente et de recherche qui lui avaient été confiés par ceux-ci, et elles consistent bien à solliciter une double rémunération pour une même opération ; qu’il ne peut donc y être fait droit, et il convient dès lors de confirmer le jugement qui a débouté la SAS Espace Landes Immobilier de ses demandes et l’a condamnée à payer à M. X… d’une part et aux époux Y… d’autre part une indemnité de 1 000 euros pour frais irrépétiblesET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE l’article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 dispose le titulaire de la carte professionnelle portant la mention transaction sur immeubles et fonds de commerce », son ou ses représentants égaux ou statutaires, s’il s’agit d’une personne morale, qui doit recevoir le mandat prévu à l’article 72 ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d’autre rémunération ou commission à l’occasion d’une opération spécifiée à l’article ter 1° à 5° de la loi susvisée du 2 janvier 1970 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat. Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l’une des parties à l’opération ou si elle est partagée. Dans ce dernier cas, les conditions et modalités de ce partage sont indiquées dans le mandat et reprises dans l’engagement des parties. Le montant de la rémunération ou de la commission, ainsi que l’indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l’engagement des parties. Il en est de même, le cas échéant, des honoraires de rédaction d’actes et de séquestre. Le titulaire de la carte ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, des commissions ou des rémunérations à l’occasion de cette opération d’une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l’engagement des parties. Le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou sa commission une fois constatée par acte authentique l’opération conclue par son intermédiaire. » ; qu’en l’espèce, la SARL ESPACE LANDES IMMOBILIER entend se prévaloir, pour solliciter la condamnation in solidum de Monsieur X… et des époux Y… – d’un mandat exclusif de vente conclu avec Monsieur X… le 6 avril 2007prévoyant une rémunération de ¿ à la charge du mandant ; – d’un mandat de recherche conclu le 5 juillet 2007 avec les époux Y…, portant sur une maison située au 109 rue René-Cassin à Mont-de-Marsan, prévoyant une rémunération de ¿ à leur charge ; que la pratique consistant pour l’agent immobilier à établir d’une part, un mandat de vente comportant à la charge du vendeur l’obligation de lui verser une rémunération, puis d’autre part de faire signer aux acquéreurs un mandat de recherche portant précisément sur le bien proposé à la vente et fixant une rémunération de même montant, est une pratique déloyale de nature à permettre une double rémunération, pratique contraire aux dispositions de l’article 73 du décret du 20 juillet 1972 ; que l’existence de ces deux contrats ne permettant en aucun cas de prononcer une condamnation in solidum à l’encontre du vendeur et des acquéreurs, il en résulte que la SARL ESPACE LANDES IMMOBILIER sera déboutée de cette demande ;ALORS QUE les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972 excluent seulement que l’agent immobilier perçoive une somme d’une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat ; qu’en déduisant de ces textes que l’agent qui avait conclu un mandat tant avec le propriétaire du bien vendu qu’avec un acquéreur intéressé devait être débouté de l’ensemble de ses demandes dirigées contre les deux mandants, quand les textes susvisés n’impliquaient pas la nullité du premier mandat, conclu avec le futur vendeur, et ne faisaient donc pas obstacle à ce que la responsabilité de ce dernier soit retenue pour avoir méconnu ses obligations, la Cour d’appel a violé les article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet attaquée Cour d’appel de Pau , du 25 juillet 2013Cour de cassation, chambre civile 1Audience publique du jeudi 9 avril 2015N° de pourvoi 14-13501 CassationMme Batut président, présidentMe Balat, SCP Barthélemy, Matuchansky, Vexliard et Poupot, SCP Boré et Salve de Bruneton, avocats Je suis un fervent partisan du non-cumul des mandats, mais" Depuis quelques jours, la phrase revient comme un refrain dans les rangs des élus PS. La lettre de Martine Aubry appelant les parlementaires socialistes à "démissionner au plus tard en septembre de [leur] mandat exécutif local" ne semble pas avoir les effets escomptés. Nombreux sont ceux quiEn France, plus de 60% des ventes immobilières sont réalisées par l’entremise d’un agent immobilier qui perçoit, en moyenne, 3 à 8% du prix de vente [1]. Si le recours à un agent immobilier peut être un soulagement pour les propriétaires immobiliers, un mandat de vente inadapté peut devenir une véritable contrainte. Afin de mieux appréhender la relation avec l’agent immobilier, il est nécessaire pour le propriétaire d’un bien immobilier de comprendre ses droits au mandat de vente. Connaitre les règles juridiques applicables au mandat de vente immobilier permet à la fois d’anticiper les difficultés et de protéger et préserver ses intérêts en cas de litige. Voici donc quelques fondamentaux à connaitre lorsque vous faites appel à un agent immobilier. I. La définition du mandat de vente immobilier. Le mandat de vente immobilière est le contrat par lequel le propriétaire d’un bien immobilier confie à un agent immobilier la charge de rechercher et/ou vendre son bien à un acquéreur à un certain prix, moyennant une rémunération sous forme de commission. La validité et l’exécution de ce contrat sont principalement encadrées par la loi dite Hoguet » L. n° 70-9, 2 janv. 1970 et son décret d’application D. n° 72-678, 20 juill. 1972. II. Les différents types de mandats exclusif / simple / semi-exclusif. Il est important pour le propriétaire immobilier d’être informé de ces types de mandat avant de s’engager, puisqu’ils ne lui garantissent pas les mêmes droits. - Le mandat exclusif. Le mandat exclusif confère à l’agent immobilier un monopole pour réaliser l’opération objet du mandat. Par conséquent, le propriétaire ne peut rechercher ou céder lui-même son bien directement à un acquéreur, ou confier cette mission à un autre agent immobilier. Ce type de mandat est contraignant à deux égards D’une part, il prive le propriétaire de la possibilité de céder son bien à un acquéreur qu’il aurait trouvé lui-même ; D’autre part, si le propriétaire ne respecte pas cette exclusivité, il devient redevable d’une indemnité à l’égard de l’agent immobilier égale à la commission prévue au contrat qu’aurait dû percevoir l’agent immobilier. Ce mandant sera souvent privilégié par l’agent immobilier puisqu’il augmente ses chances de percevoir une commission. L’agent immobilier aura donc tout intérêt à réaliser la vente immobilière, parfois au détriment de l’intérêt du propriétaire en cédant par exemple, rapidement, le bien à un prix inférieur à celui du marché. Attention ! Le caractère exclusif du mandat ne signifie pas que l’agent immobilier a automatiquement droit à sa commission. La perception de celle-ci est conditionnée voir V.. Attention ! Si le contrat de mandat comporte une clause pénale aux termes de laquelle le propriétaire sera redevable à l’égard de l’agent immobilier de la commission en cas de vente conclue avec un acquéreur présenté par l’agent ou en violation de l’exclusivité, cette clause doit figurer en caractères très apparents. A défaut, elle est réputée non-écrite, et donc inapplicable [2]. - Le mandat simple. Le mandat simple permet au propriétaire de confier à plusieurs agents immobiliers la mission objet du mandat, tout en conservant le droit de la réaliser lui-même. Ce mandat offre au propriétaire une plus grande liberté dans la réalisation du mandat puisqu’il n’est pas exclusivement lié à l’agent immobilier. Attention ! Il est fréquent que l’agent immobilier, aux termes de ses visites délivrent aux visiteurs un bon de visite. Ce document n’est pas un mandat et n’engage pas le propriétaire. Il ne sert qu’à prouver que l’agent immobilier a fait visiter le bien à un potentiel acquéreur. La jurisprudence n’accorde aucune valeur contraignante à ce document [3]. - Le mandat semi-exclusif. Il s’agit d’un entre-deux le mandat semi-exclusif autorise le propriétaire à céder son bien lui-même, mais sans avoir le droit de recourir à d’autres agents immobiliers ou de vendre directement à un acquéreur présenté par l’agent immobilier. Le propriétaire peut donc préserver sa liberté de réaliser l’opération lui-même, et l’agent immobilier conserve le droit, en cas de vente grâce à son entremise, de percevoir une commission. III. Les mentions obligatoires au contrat de mandat. Le contrat de mandat immobilier est soumis, en vertu de la loi Hoguet, à de nombreuses dispositions d’ordre public, donc obligatoires. Le non-respect de celles-ci entraîne la nullité du mandat. Le propriétaire peut donc, en cas d’inexactitude ou omission d’une de ces mentions, solliciter du juge la nullité du contrat de mandat et se délier de sa relation avec l’agent immobilier, sans lui devoir une quelconque commission et sans être engagé par les actes réalisés par l’agent immobilier [4]. Il est important pour le propriétaire d’un bien immobilier de connaitre ces mentions obligatoires, dont les principales sont énoncées ici Un mandat écrit et signé ; L’identité de l’agent immobilier comprenant notamment i son numéro de carte professionnelle ; ii la chambre de commerce et d’industrie territoriale de délivrance de la carte professionnelle ; iii les nom et adresse de sa garantie financière ; L’identité du propriétaire, vendeur du bien immobilier ; L’objet du mandat ; Le prix du bien ; La rémunération de l’agent immobilier et la partie en charge de celle-ci ; La durée du mandat, obligatoirement limitée dans le temps en pratique 3 mois Les conditions de maniement des fonds et de reddition des comptes ; Les moyens utilisés par l’agent immobilier pour réaliser l’objet du mandat ; Le numéro d’inscription au registre des mandats sur l’original délivré au propriétaire ; L’ habilitation du mandataire et de ses collaborateurs à recevoir mandat. IV. L’objet du mandat rechercher un acquéreur ou vendre. On distingue généralement deux mandats le mandat de recherche » et le mandat de vente ». La distinction est fondamentale puisque les conséquences juridiques de ce choix ne seront pas les mêmes pour le propriétaire. Il est donc important pour le propriétaire de bien vérifier la mission qu’il a confié à l’agent immobilier. - Le mandat de recherche. Dans le cas d’un mandat de recherche », l’agent immobilier a pour mission de rechercher un acquéreur et de le présenter au propriétaire. La mission de l’agent immobilier se limite donc à la recherche » d’un acquéreur, et ne l’autorise pas à engager le propriétaire vis-à -vis de l’acquéreur trouvé. En effet, puisque le mandat n’autorise pas expressément l’agent immobilier à signer au nom et pour le compte du propriétaire, l’agent immobilier n’a pas le droit d’engager ce dernier juridiquement. [5]. Le propriétaire conserve donc le droit de refuser les acquéreurs présentés par l’agent immobilier, sans devoir à celui-ci une quelconque indemnité. - Le mandat de vente. Dans le cas où l’agent immobilier aurait reçu mandat de vendre » le bien immobilier du propriétaire, ce dernier sera engagé par les actes réalisés par l’agent immobilier. En effet, par le mandat de vente, le propriétaire est censé avoir autorisé l’agent immobilier à signer en son nom et pour son compte un compromis de vente. De fait, le propriétaire a transmis à l’agent immobilier le pouvoir de l’engager et ne peut donc pas s’opposer, en principe, au compromis de vente qui aurait été signé par l’agent immobilier. Dans ces conditions, le mandat de vente est extrêmement contraignant pour le propriétaire puisque ce dernier sera engagé par la vente conclue par l’agent immobilier et donc très probablement redevable d’une commission. V. La rémunération de l’agent immobilier la commission. La commission est la rémunération de l’agent immobilier au mandat. Cette commission est, en principe, payée par celui qui a fait appel à l’agent immobilier, le plus souvent, le vendeur, propriétaire du bien immobilier. Toutefois, la perception de cette commission par l’agent immobilier est conditionnée. L’agent immobilier qui exige ou accepte sa commission en dépit du respect de ces conditions est passible de sanctions pénales [6]. Il s’agit donc d’un success fee », qui ne sera payée qu’en cas de réalisation de la vente. Il est donc important pour le propriétaire immobilier de connaitre ses droits avant de se considérer redevable d’une commission à l’égard de l’agent. - La nécessité d’un mandat écrit. L’agent immobilier doit, préalablement à la réalisation de sa mission, détenir un mandat écrit et signé. A défaut, il ne peut percevoir de commission, même s’il aurait participé de manière déterminante à la réalisation de la vente [7]. - La réalisation effective de l’opération constatée dans un acte écrit unique. Cette réalisation se matérialise, en principe, par la signature par les parties de l’acte authentique rédigé par le notaire [8]. Tant que la vente définitive du bien n’est pas conclue, l’agent immobilier n’a droit à aucune commission [9]. Ainsi, par exemple, si les conditions suspensives prévues au contrat de vente conclu entre le propriétaire et l’acquéreur ne sont pas réalisées, par exemple l’obtention d’un prêt par l’acquéreur, l’opération n’est pas réalisée et l’agent immobilier n’a pas droit à sa commission [10]. De même, dans le cadre d’un mandat de recherche, si le propriétaire refuse de vendre son bien immobilier à l’acquéreur proposé par l’agent immobilier, aucune commission ne sera due à ce dernier [11]. Également, toujours dans le cadre d’un mandat de recherche, l’agent immobilier ne peut se contenter de mettre le propriétaire en relation avec un potentiel acquéreur pour réclamer sa commission. Il doit démontrer avoir accompli toutes les diligences ayant permis de trouver un acquéreur et démontrer que son intervention a été déterminante dans la réalisation de la vente. [12]. VI. Le devoir de conseil et d’information de l’agent immobilier. L’agent immobilier doit accomplir sa mission avec diligence et mener l’opération pour laquelle il a été mandaté à son terme. Il a, à ce titre, une obligation de moyen à l’égard du propriétaire et peut engager sa responsabilité en cas de mauvaise exécution ou de violation du mandat [13]. De manière générale, l’agent immobilier a un devoir de conseil et de renseignement, voire de mise en garde à l’égard de son mandant et de l’acquéreur et engage sa responsabilité à leur égard en cas de manquement [14]. Il est donc important de connaitre ces devoirs pour pouvoir retenir la responsabilité de l’agent immobilier. L’agent immobilier doit par exemple vérifier La capacité, le pouvoir et le consentement du propriétaire [15]. L’agent immobilier doit s’assurer que son mandant est réellement propriétaire du bien à vendre, et qu’il a la capacité et le pouvoir de le céder. Egalement, l’agent immobilier doit vérifier le titre de propriété et informer l’acquéreur sur les éventuelles incertitudes concernant le bien à vendre. La conformité du bien à vendre avec la destination souhaitée par l’acquéreur [16]. Par exemple, commet une faute l’agent immobilier qui vend un bien à usage d’habitation à un acquéreur souhaitant utiliser le bien à des fins commerciales. Les caractéristiques du bien à vendre et souligner les éventuels défauts de celui-ci [17]. L’agent immobilier doit par exemple avertir l’acquéreur de l’état sanitaire du bien présence d’amiante, termites, plomb, etc. dans la mesure où il en a connaissance. La possibilité pour l’acquéreur de réaliser financièrement l’acquisition du bien à vendre [18]. L’agent immobilier doit vérifier à la fois si l’acquéreur a les moyens financiers d’acquérir le bien, et si cette acquisition ne risque pas de compromettre sa situation financière. VII. Conclusion. Il est donc recommandé au propriétaire de Connaitre ses besoins recherche ou vente ; Réfléchir aux droits qu’il souhaite conférer à l’agent immobilier mandat exclusif ou simple ; Vérifier la présence de l’ensemble des mentions obligatoires au mandat pour s’assurer de sa validité ; Rester attentif au comportement de l’agent immobilier, dont i la commission n’est pas automatiquement due, et dont ii les agissements peuvent engager la responsabilité et justifier l’octroi de dommages et intérêts. Recommandez-vous cet article ? Donnez une note de 1 à 5 à cet article L’avez-vous apprécié ? Notes de l'article [1] Selon une étude réalisée en 2016 par le CGEDD Conseil Général de l’Environnement et du Développement Durable. [2] Civ. 1ère, 17 janv. 2018, n° ; D. n° 72-678, 20 juill. 1972, art. 78. [3] Civ. 1ère, 6 oct. 1993, n° [4] Civ. 3e, 19 oct. 2010, n° [5] D. n° 72-678, 20 juill. 1972, art. 72 ; Civ. 1ère, 27 juin 2006, n° ; Civ. 3e, 12 avril 2012, n° ; Civ. 3e, 12 nov. 2015, n° ; Civ. 3e, 12 avril 2018, n° [6] L. n° 70-9, 2 janv. 1970, art. 16. [7] L. n° 70-9, 2 janv. 1970, art. 6 ; D. n° 72-678, 20 juill. 1972, art. 72. [8] D. n° 72-678, 20 juill. 1972, art. 73. [9] Civ. 1ère, 16 nov. 2016, n° ; Civ. 1ère, 14 déc. 2016, n° [10] D. n° 72-678, 20 juill. 1972, art. 74 ; Civ. 1ère, 27 nov. 2013, n° [11] Civ. 1ère, 3 mai 2018, n° ; 15 mai 2002, n° [12] Civ. 1ère, 25 juin 2009, n° [13] Civ. 1ère, 2 déc. 1992, n° [14] Civ. 1ère, 15 juill. 1999, n° ; Civ. 1ère, 4 mai 2012, n° [15] Civ. 1ère, 5 juin 2008, n° [16] Civ. 1ère, 10 oct. 2018, n° [17] Civ. 3e, 21 janv. 2016, n° ; Civ. 3e, 16 dec. 2014, n° [18] Civ. 1ère, 31 janv. 1989, n°
Lesmandataires sociaux peuvent cumuler un contrat de travail sous certaines conditions. En période de confinement et si l'entreprise connaît une réduction de travail en dessous de 35 heures, ces personnes qui cumulent un mandat social et un contrat de travail peuvent bénéficier du chomâge partiel. En résumé :
Radio Nostalgie Depuis 2014, sénateurs, députés ou eurodéputés ne peuvent plus être élus maire ou adjoint au maire Les faits - Le président du groupe Union Centriste au Sénat, Hervé Marseille, a déposé mardi une proposition de loi organique rétablissant la possibilité de cumuler un mandat de parlementaire avec celui de maire d’une commune de moins de 10 000 habitants. Et revoilà le cumul des mandats ! Chassé par la porte en 2014, il revient par la fenêtre sept ans plus tard. Le président du groupe Union centriste au Sénat, Hervé Marseille, a déposé mardi une proposition de loi organique favorisant l’implantation locale des parlementaires ».Le sénateur des Hauts-de-Seine, ancien maire de Meudon, veut rétablir la possibilité pour un parlementaire national et européen d’être également maire ou adjoint d’une ville de moins de 10 000 habitants soit 97 % des communes de France, tout en interdisant le cumul d’indemnités attachées à ces fonctions avec son indemnité sujet est revenu dans les discussions à la faveur des élections régionales et départementales. L’abstention record plus de 65 %a fait l’objet de plusieurs études. L’éloignement de l’électeur par rapport à l’élu est apparu comme l’une des raisons de cette abstention, note Hervé Marseille. Le lien s’est distendu entre les parlementaires et les électeurs, car ils sont de moins en moins au contact ». Pour l’élu centriste, l’interdiction du cumul contribue par ailleurs à affaiblir le parlement par rapport à l’exécutif Quand vous aviez un sénateur-maire de Lyon ou de Marseille, il faisait contrepoids au gouvernement », argue-t-il. Débarrassé des barons locaux depuis 2017, l’exécutif aurait gagné en marges de cumul fait donc son retour non plus comme une résurgence de l’ancien monde, mais comme une arme de lutte contre l’abstention et comme outil de rééquilibrage des pouvoirs. petite musique des partisans du cumul des mandats se fait entendre depuis plus de deux ans déjà . En janvier 2019, lors de son premier grand débat » consécutif aux Gilets jaunes, Emmanuel Macron, dont la majorité hors sol » n’avait rien vu venir de ce mouvement social, s’interrogeait sur la pertinence du non-cumul. Faut-il permettre au législateur de ravoir des mandats locaux, en tout cas dans une certaine proportion, sans être dans des exécutifs de premier plan ? Peut-être », réfléchissait à voix haute le président devant les élus locaux de l’Eure, à mois plus tard à peine, en février 2019, le doyen de l’Assemblée nationale, Bernard Brochand 80 ans, qui fut quinze ans député et maire de Cannes, déposait une proposition de loi organique en ce sens. Le président de l’Assemblée nationale, Richard Ferrand, jugeait cependant que la loi votée le 14 février 2014 était un bon équilibre » et qu’il n’y avait pas lieu d’y députés Modem, qui ne partagent pas cet avis, commencèrent alors à travailler, lors de leurs journées parlementaires de septembre 2019, à un texte assouplissant la règle, pour autoriser le cumul avec une fonction de maire, d’adjoint ou de vice-président dans de petits exécutifs locaux. Ils furent rejoints par quelques députés LREM. Ce n’est pas un sujet à mettre à l’ordre du jour. Les Français ne comprendraient pas », gronda le Premier ministre Édouard Philippe quelques jours plus tard, lors d’un petit-déjeuner de la majorité. Fin du premier Pour Hervé Marseille, l’opinion aurait évolué depuis 57 % des Français seraient favorables à la possibilité de cumuler un mandat national et un mandat local pour les maires des communes de moins de 10 000 habitants, sans cumul des indemnités, selon un sondage réalisé par l’IFOP pour le groupe Union centriste. Les gens désapprouvent le cumul des indemnités, mais ils étaient ravis que leur maire soit député », président du groupe centriste tentera d’inscrire sa proposition à l’ordre du jour du Sénat en septembre. Le président du Sénat Gérard Larcher, disposé à rouvrir ce débat, devrait l’y aider. A l’Assemblée, Richard Ferrand aussi a évolué. Au lendemain des élections régionales et départementales, il a promis une réflexion sans tabou ».La gauche en revanche continue à défendre le non-cumul. Il a fallu beaucoup de temps pour l’imposer, rappelle le sénateur PS Jean-Pierre Sueur. Quand on a un mandat, on s’y consacre à plein temps. Et on a suffisamment de talents dans ce pays pour que les mêmes personnes n’exercent pas plusieurs mandats ». Quand on est parlementaire, on s’imprègne de toutes les expériences de nos élus locaux, et on a une vision plus large et adaptée qu’en étant sur une seule commune », abonde le jeune sénateur PS de la Somme Rémi Cardon. Mon mandat de conseiller municipal m’apporte énormément, mais je ne vois pas en quoi je serais plus connecté si j’étais maire », assure-t-il. Si on revient en arrière, on retombera sur le problème de l’absentéisme », prévient de son côté Jean-Pierre Sueur.
Quantau mandat d’arrêt, il permet de cumuler ce que permettent les mandats d’amener et de dépôts. Il recommande à la fois d’arrêter et de détenir l’accusé en prison. C’est un ordre donné à la force publique de rechercher l’individu visé et de le mener à la prison désignée préalablement sur le mandat.
INTERDICTION DU CUMUL MANDAT DE VENTE ET MANDAT DE RECHERCHE Ajouté le 30 novembre 2016 Mis à jour le 25 avril 2018 Par Jean-luc MEYER, diplômé notaire, président de la SAS les Porteclés La pratique certaines agences pensent pouvoir renverser la charge de la commission avec un mandat de recherche. La technique est la suivante Conserver le mandat avec commission charge vendeur; Faire signer à l’acquéreur un autre mandat, un mandat de recherche prévoyant des honoraires à sa charge. Pourquoi cette pratique est-elle prohibée depuis le 1er octobre 2016 Le tout nouvel article 1161 du code civil dispose dorénavant que Un représentant ne peut agir pour le compte des deux parties au contrat ». La loi est claire, il n’est plus possible de se faire mandater à la fois par un vendeur et un acquéreur. D’autres risques liés à cette pratique sont toujours d’actualité En cas de contrôle par la DGCCRF, un registre des mandats contenant systématiquement, pour une même affaire, un mandat de vente + un mandat de recherche pourrait être considéré comme un abus de droit. Dans le mandat de recherche, l’acquéreur a 14 jours pour se rétracter. De toute manière les avocats se fondent de plus en plus souvent sur le manque ou l’absence de diligences de la part de l’agent immobilier pour diminuer ou supprimer son indemnisation. Avec une telle technique, il serait très facile pour l’avocat de l’acquéreur de prouver une absence de diligences, dans la mesure où il n’y a aucun travail de recherche de l’agent le bien a déjà été trouvé lors de la signature du mandat!. Enfin le code de déontologie de l’agent immobilier décret du 28 août 2015 prévoit que Dans l’exercice de leur mission, les personnes mentionnées à l’article 1 promeuvent les intérêts légitimes de leurs mandants ». On ne peut défendre deux mandants aux intérêts opposés le vendeur et l’acheteur, il faut choisir.
Lemandat de recherche permet, avec l’aide d’un agent immobilier « chasseur », de trouver le bien de vos rêves. Vous permettez à vos clients de trouver le bien. Vous connaissez votre quartier, les bonnes affaires et le client n’a pas le temps. Mais n’oubliez pas de signer le mandat de recherche ! Le mandat de . Aller au contenu principal Atteindre la navigation Nos horaires d
Si vous souhaitez confier votre projet d’acquisition à un chasseur immobilier, vous allez devoir signer un contrat – nommé mandat de recherche immobilier. Il est alors impératif de connaitre les prestations et les engagements qui en découlent. Ce type de contrat est proposé par un chasseur d’appartement indépendant ou par une société spécialisée dans la chasse immobilière à l’instar de COSIM. Quel est le cadre juridique ? Le mandat de recherche immobilier est un contrat liant un acquéreur le mandant et un professionnel de la transaction immobilière le mandataire. Le mandant donne ainsi un cadre juridique à la recherche du bien immobilier et mentionne, notamment, les critères spécifiques de la recherche établis au préalable entre les parties. Le mandat de recherche immobilier est régi par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 – dite loi Hoguet – qui permet d’encadrer l’activité du chasseur d’appartement. A ce titre, dans son article 3, la loi précise que pour exercer son activité, le chasseur immobilier doit détenir une carte professionnelle de transaction immobilière délivrée par la chambre de commerce et de l’industrie. Pour l’obtenir, il doit entre autre justifier d’une aptitude professionnelle et contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile professionnelle . L’article 6 précise que aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. ». Il est donc formellement interdit de prévoir des frais de recherche ou autres au lancement, ou périodiquement, à la charge de l’acquéreur dans le cadre d’un mandat de recherche immobilier. Les honoraires de recherche sont mentionnés dans le mandat et sont versés à la signature de l’acte authentique définitif. Ce mandat se différencie du mandat de vente immobilier par la nature du mandant ici c’est l’acquéreur et non le propriétaire vendeur qui donne mandat. Et l’objet du contrat est également différent ce n’est plus la délégation de pouvoir pour la cession d’un bien immobilier. C’est un service qui vient faciliter l’acquisition d’un appartement ou une maison suivant un cahier des charges précis. Le mandat de recherche exclusif est la norme. Le chasseur d’appartement mandaté est alors le seul apte à faire les recherches demandées par le client. Dans le cas où le client détient des informations sur un bien immobilier communiquées par une tierce personne, elles doivent être transmises au chasseur. Certains professionnels proposent un mandat de recherche simple car ils ne couvrent pas le marché de l’offre immobilier dans sa totalité. Que contient un mandat de recherche immobilier ? Le mandat de recherche est un contrat qui engage les parties. Il est nécessaire de le lire, de le comprendre et de s’assurer que les éléments légaux ci-dessous apparaissent. L’entête doit identifier les deux parties, le mandat et le mandataire. L’acquéreur avec ses coordonnées complètes nom, prénoms, date et lieu de naissance, adresse postale, coordonnées de contact. Concernant le professionnel de l’immobilier, les informations suivantes sont fournies nom et adresse de l’entreprise, numéro SIRET, numéro de la carte professionnelle, coordonnées du garant, identification du représentant nom, prénoms, titre, coordonnées de contact. La description du bien immobilier recherché avec ses principales caractéristiques est impérative. On y retrouve le type de bien appartement ou maison, le nombre de pièces, la superficie habitable, la localisation, les critères essentiels et enfin le budget hors commission du Mandataire et hors frais de notaire. La durée du mandat de recherche immobilier ne peut pas excéder 12 mois. La période initiale d’engagement ne peut dépasser 3 mois conformément à la loi Hoguet. Cette durée initiale doit être précisée sur le contrat en caractères très apparents. A l’issue de la période d’irrévocabilité, le client dispose de la possibilité de résilier le mandat de recherche. Dans le cas contraire, ce dernier est renouvelé par reconduction tacite ». Il est également précisé le formalisme à respecter pour pouvoir résilier le mandat. Les honoraires du mandataire doivent être fixés dès la signature. Ils ne peuvent être supérieurs au barème affiché dans les locaux ou sur le site internet de la société de chasse immobilière. Ils peuvent être exprimés en pourcentage du prix d’achat hors frais de notaire ou selon une commission fixe. Certains chasseurs ajoutent à cela un complément de rémunération en fonction de la négociation. Cette pratique impose une grande vigilance certains biens immobiliers ont un prix de départ non visible du grand public off market ou encore un prix d’affichage volontairement surévalué par le vendeur. Les obligations du mandant et du mandataire sont également listées. Concernant le mandant, il doit signaler entre autres au mandataire toutes modifications juridiques ou matérielles pouvant impacter sa recherche immobilière. Quant au mandataire, il doit détailler les moyens mis en œuvre dans le cadre de sa mission ainsi que la périodicité des comptes-rendus. Il précise également la nature des prestations couvertes. Les points réglementaires suivants doivent également être intégrés dans un mandat de recherche La clause pénale, relative en particulier à l’exclusivité du mandat de recherche, doit apparaitre en caractères très apparents. Elle précise les dommages et intérêts dus au mandataire en cas de faute » imputable au mandant. La gestion des données personnelles RGPD le mandataire doit se conformer à la réglementation en vigueur en France et dans l’Union Européenne concernant la protection des données personnelles. Les coordonnées complètes d’un médiateur en vue de la résolution amiable des litiges susceptibles d’opposer les parties. Quelles sont les prestations offertes par un mandat de recherche ? Lorsque vous signez un mandat de recherche avec un chasseur d’appartement, vous allez bénéficier d’un ensemble complet de prestations. Un service immobilier sur-mesure allant du conseil dans la délimitation de votre projet immobilier jusqu’à la remise des clés. Ces prestations peuvent être découpées suivant 5 étapes majeures Le recueil et la validation du projet immobilier. C’est un préalable à la signature du mandat de recherche. L’expertise du chasseur immobilier vous permet de définir au mieux les contours de votre projet suivant vos besoins et vos attentes. Il vous guide sur des quartiers ou communes que vous ne connaissez pas et vous apporte ses conseils sur le marché immobilier parisien. La recherche de l’appartement ou de la maison. Votre chasseur active son réseau et utilise ses outils professionnels pour détecter des biens immobiliers correspondants aux critères définis. Il contacte le vendeur et filtre les biens sans intérêt. Il organise les visites et vous accompagne durant la visite pour éclairer votre décision. L’estimation et la négociation. Votre chasseur immobilier vous permet de connaitre le prix du marché d’un appartement ou d’une maison que vous ciblez. Ceci vous permet de décider du montant de l’offre d’achat. Il vous conseille et négocie pour vous auprès du vendeur afin d’obtenir son accord. La sécurisation de votre acquisition. Votre chasseur vous envoie une analyse détaillée par e-mail de l’ensemble des documents afférents au bien immobilier ciblé. Il examine la conformité des travaux réalisés par le vendeur accord copropriété, déclaration mairie, assurances souscrites, procédures en cours, etc. Il travaille en étroite coopération avec votre notaire pour sécuriser l’avant-contrat. La mise en relation avec des tiers de confiance. Votre chasseur vous ouvre son carnet d’adresse de professionnels dont vous auriez besoin. Artisans, architectes, courtiers en financement, notaires, déménageurs… Quels sont les avantages de signer un mandat de recherche ? Confier un mandat de recherche exclusif à un chasseur immobilier présente de nombreux avantages. En effet, ce dernier va concentrer ses efforts durant plusieurs semaines, voire plusieurs mois, au service de son client afin de trouver le bien qui correspond à ses attentes. Lors de la phase de recherche, le chasseur immobilier va utiliser ses outils, son réseau et sa connaissance fine du marché immobilier pour dénicher la perle rare. Voici les principaux avantages de choisir un chasseur immobilier Un accès exhaustif aux offres du marché immobilier. Quel que soit le type de vendeur particuliers, agences immobilières, notaires, syndics, promoteurs, institutionnels, marchands de biens…, le réseau et les outils de votre chasseur vous permet d’accéder à l’entièreté du marché. Le premier à visiter votre chasseur sera réactif dès qu’un bien susceptible de vous correspondre sera disponible sur le marché. En particulier dans les zones immobilières tendues comme Paris, cette réactivité est essentielle pour décrocher une visite et pouvoir formuler une offre en premier. Le gain de temps votre chasseur vous fera économiser un temps précieux de recherche et de visites inutiles. En effet, il aura sélectionné en amont uniquement des biens correspondant à vos critères. Achat au bon prix votre chasseur est un professionnel de l’immobilier. A ce titre, il va réaliser une estimation immobilière pour négocier l’appartement ou la maison au prix juste. Une grande sérénité grâce à son expertise, votre chasseur jouera un rôle essentiel dans la sécurisation de votre projet immobilier. Il saura immédiatement vous indiquer tous les écueils encourus et vous alerter s’il considère qu’un bien présente des risques. Le conseil votre chasseur est capable de vous proposer des alternatives afin de rendre votre recherche plus efficace. Il est force de proposition tout au long de la recherche de votre futur appartement ou maison. Si vous recherchez un chasseur immobilier à Paris proposant un accompagnement complet et sur-mesure, l’équipe COSIM se tient à votre disposition pour planifier un rendez-vous afin d’échanger sur votre projet immobilier.
9g1QC8. 313 328 73 149 387 113 246 363 373
cumul mandat de recherche et mandat de vente
